Перейти к основному содержанию

Иллюзия ажиотажа: что происходит на рынке жилья

Иллюстративное фото.
CC0 Creative Commons
Никакого бума на рынке недвижимости нет, да и временный всплеск активности уже позади. В дальнейшем нас ждет умеренный рост цен, считают эксперты.

Олеся Труворова


olesja.truvorova@tallinnlv.ee

Бум, эйфория, ажиотаж – такими словами еще пару месяцев назад характеризовали ситуацию на рынке недвижимости эстонские СМИ. Цены на жилье стремительно росли, количество сделок било рекорды.

В начале мая «Актуальная камера» сообщила, что средняя цена за квадратный метр в новой квартире в Таллинне достигла небывалой отметки в 3000 евро.

Заметно вырос и спрос: по данным Департамента статистики, за четыре первых месяца 2021 года количество выставленных на продажу новых квартир сократилось почти вдвое. «На рынке недвижимости покупки совершаются так активно, будто бы товар скоро закончится», – писали в мае аналитики ведомства в блоге, проводя параллель с бумом 2008 года, когда пузырь в итоге все же лопнул.

Опрошенные «Столицей» эксперты, однако, считают, что бумом назвать происходившее весной точно нельзя, речь скорее идет об оживлении рынка после коронакризисного затишья.

Отложенный спрос

«Когда случилась пандемия и объявили локдаун, все замерли в шоке. Никто не знал, что будет с экономикой дальше. Застройщики остановили проекты, а значит, сократилось количество новых квартир. Покупатели из-за неуверенности в будущем отложили решение о покупке. Некоторые надеялись, что цены упадут и они смогут в конце года купить в два раза дешевле. Плюс инфляция. Все осознали, что скоро деньги станут дешевле и стоит их инвестировать. Самое надежное и понятное – это вложение в недвижимость. К концу прошлого года стало ясно, что страхи были преувеличены. Застройщики начали опять строить, покупатели поспешили покупать. Все это в совокупности создало ситуацию нехватки предложений и как следствие – рост цен», – описывает ситуацию маклер бюро Uus Maa Марина Ходус.

Аналитик Arco Vara Михкель Элисте также указывает на то, что значительная часть сделок, совершенных с конца 2020 года, – это сделки, которые ранее были отложены из-за обусловленного пандемией потребительского шока. «Число таких сделок к настоящему моменту заметно сократилось», – отмечает он.

Пандемия сказалась не только на чувстве уверенности потенциальных покупателей жилья, но и на потребностях людей, что также повлияло на их решения в сфере недвижимости.

Ближе к природе

Руководитель бюро Ambrozi Kinnisvara Анатолий Амбрози напоминает, что локдаун заставил людей больше времени проводить взаперти: «Работа, тренировки, банкеты, школы, лечебные процедуры – все это переместилось в наши с вами дома. Люди стали ощущать нехватку личного пространства и решили с этим что-то делать. Кто-то переезжает в более просторную квартиру, другие приобретают целые дома».

Специалист по недвижимости Мати-Дмитрий Терестал также отмечает, что, учитывая опыт локдауна, покупатели недвижимости все чаще принимают решение в пользу загородных домов, где можно быть ближе к природе: «Дачи в радиусе 30 км от Таллинна, которые были в продаже год-полтора, практически были распроданы в течение последних двух месяцев. Помимо дач, сейчас большой интерес к загородным домам, участкам. Клиенты в июне-июле быстро принимают решение о покупке участков стоимостью до 45 000 евро, дач до 85 000 евро, домов до 220 000 евро».

По словам Амбрози, основные покупатели недвижимости – это люди, на доходы которых ограничения особенно не повлияли. «Таких немало, и у этих людей появилось больше свободных средств, так как они на время отказались от поездок в отпуск, от походов в рестораны и кафе. Эти средства, вдобавок к остальным, решено было инвестировать в недвижимость, например, на первый взнос», – поясняет специалист.

Умеренный рост цен

Консультант бюро Domus Kinnisvara Андрей Колуканов указывает также на то, что благосостояние населения Эстонии за последние пять-десять лет значительно улучшилось, что позволяет приобретать более новое жилье. «В прошлом году объем сделок с новым жильем составил примерно 33 процента от общего количества, на сегодняшний день немного увеличился объем сделок с вторичным жильем», – приводит цифры Колуканов.

Михкель Элисте считает, что активность на рынке сохранится и в течение ближайших кварталов, однако заметного увеличения числа сделок не ожидается. «Нынешняя рыночная активность уже выше долгосрочного среднего уровня и объем имеющихся предложений не позволяет дальнейшего существенного их роста», – говорит он.

Цены при этом будут расти, но не катастрофически.

«В ближайшие несколько лет, по всей вероятности, сохранится умеренный рост цен на недвижимость, чему способствует имеющаяся инфляция и общее удорожание жизни, а также предлагаемые банками достаточно выгодные процентные ставки финансирования недвижимости», – прогнозирует Андрей Колуканов.

По мнению Марины Ходус, дальнейший рост цен составит около пяти процентов в год.

«Цены будут расти до середины августа. Далее все начнут готовиться к школе и с середины августа спрос упадет», – говорит Мати-Дмитрий Терестал и добавляет, что на цены также окажут влияние изменения процентной ставки кредитования банков и подорожание стройматериалов.

«Этой весной строительный рынок впервые столкнулся с новым кризисом из-за нехватки строительных материалов. Большой спрос и нехватка стройматериалов спровоцировала рост цен на 30 процентов и более, что, безусловно, повлияет на себестоимость строительства», – пояснил специалист.

Что принесет осень

Этой осенью многие жители Эстонии получат свои пенсионные накопления. Написавшие заявление о выходе из второй ступени выведут оттуда более миллиарда евро. По данным различных исследований, немало людей планируют использовать пенсионные накопления на приобретение жилья. Насколько сильное влияние это окажет на рынок недвижимости?

Михкель Элисте считает, что для инвестирования в недвижимость суммы пенсионных накоплений у большинства людей слишком малы. Если часть этих денег и попадет на рынок недвижимости, то другим путем.

«Вероятно, значительную долю этих средств родители будут отдавать детям, чтобы те смогли использовать их как взнос на приобретение своего первого жилья. Также эти деньги пойдут на покупку дач в небольших населенных пунктах Эстонии, что временно может привести к росту цен на недвижимость стоимостью до 150 тысяч евро. Временное ускорение роста цен, а также увеличение количества сделок могут иметь место также в небольших городах Эстонии, где на пенсионные деньги можно приобрести значительно больше недвижимости, чем в Таллинне, Тарту или Пярну, но и там большой волны инвестиций не ожидается», – считает Элисте.

Марина Ходус также указывает на то, что большинство выходящих из второй пенсионной ступени людей получат небольшие суммы, до 10 тысяч евро. «Кто-то непременно использует эти деньги для покупки недвижимости, например в качестве доли самофинансирования. Но в основном деньги пойдут в потребление: ремонт жилья, новая машина, путешествия и т. д. Я думаю, что перегрева рынка недвижимости из-за пенсионных выплат не случится», – говорит маклер.

Ожидания и реальность 


Член правления Pindi Kinnisvara Пеэп Сооман отмечает, что пенсионные накопления тем больше, чем человек старше, в то время как на рынке недвижимости наибольшую активность проявляют молодые люди, у которых к настоящему моменту скопилось не так много средств.

Кроме того, с приближением осени люди стали более серьезно задумываться о том, на что реально потратят полученные накопления, так как подробнее углубились в тему. Например, выяснили стоимость различных объектов недвижимости, изучили возможности получения финансирования от банка и т. д. По словам Соомана, именно такие «квартирные туристы», то есть, люди, которые ходили смотреть выставленные на продажу объекты, не имея намерений их покупать или средств для этого, отчасти и создали весной иллюзию ажиотажа на рынке недвижимости.

«Исследования показали, что более половины людей, которые намерены забрать свои пенсионные накопления, живут от зарплаты до зарплаты. У них нет лишних денег, и понятно, что полученные средства им будет куда потратить и помимо недвижимости. Кто-то уменьшит свою кредитную нагрузку, кто-то отремонтирует жилье. Вариантов масса. Чем ближе срок получения денег, тем лучше люди начинают понимать, на какие цели их действительно нужно будет потратить», – говорит Сооман.

Он добавляет, что, конечно, будут и те, кто использует пенсионные накопления для покупки квартиры в маленьком городе или первого взноса на приобретение жилья. «Такие люди будут, но если по всей Эстонии у нас за осень купят на 200 или 500 квартир больше обычного, это не то количество, которое может оказать серьезное влияние на ситуацию на рынке», – заключил эксперт.

24 комментарии

Добавить комментарий

Ограниченный HTML

  • You can align images (data-align="center"), but also videos, blockquotes, and so on.
  • You can caption images (data-caption="Text"), but also videos, blockquotes, and so on.
  • You can use shortcode for block builder module. You can visit admin/structure/gavias_blockbuilder and get shortcode, sample [gbb name="page_home_1"].
  • You can use shortcode for block builder module. You can visit admin/structure/gavias_blockbuilder and get shortcode, sample [gbb name="page_home_1"].